執筆者:松村保誠(宅建士・1級FP技能士・マンション管理士)

土地探しをしていると、物件の資料で必ず目にする「用途地域（ようとちいき）」という言葉。

「第一種低層住居専用地域」や「商業地域」など、漢字ばかりで何のことかよくわからない……と悩んでいませんか？

結論から言うと、用途地域とは「その土地にどんな建物を、どれくらいの大きさで建てて良いか」を決めるルールのことです。

このルールを知らずに土地を買ってしまうと、「思い描いていた広さの家が建てられなかった」「すぐ隣に大きな工場やパチンコ店ができて、騒音に悩まされることになった」といった、取り返しのつかない後悔につながる危険があります。

そこで本記事では、不動産用語に馴染みのない方でも理解できるよう、用途地域の全13種類の違いをわかりやすく解説します。

さらに、単なるルールの説明だけでなく、「子育て世帯」や「利便性重視」など、あなたのライフスタイルに合った用途地域の選び方まで具体的にお伝えします。

この記事を読めば、理想の住環境を手に入れるための「土地の見極め方」がしっかりと身につきます。ぜひ最後までお読みください。

用途地域とは？

用途地域とは、一言でいえば「計画的で住みやすい街をつくるためのルール」です。

日本の土地は、自分の土地だからといって、どこにどんな建物を建てても自由というわけではありません。エリアごとに「建てていい建物の種類」や「建物の大きさの限度」が法律（都市計画法）によって細かく決められています。

[画像挿入：用途地域の「ある街（整然としている）」と「ない街（カオス）」の比較イラストなど]

なぜ用途地域というルールがあるのか？

もし、このルールがなかったらどうなるかを想像してみてください。

• 静かな住宅街のど真ん中に、24時間稼働する騒がしい工場ができる
• 日当たりの良いマイホームのすぐ南側に、巨大な高層商業ビルが建つ
• 子どもたちの通学路のすぐ横に、大型のパチンコ店がオープンする

このように、住宅、お店、工場などが無秩序に混ざり合って建てられると、騒音や悪臭、日照トラブルなどが起き、非常に住みにくい環境になってしまいます。

そこで、「ここは家を中心に建てるエリア」「ここは買い物に便利なお店を集めるエリア」「ここは工場をまとめるエリア」というように、街をパズルのように区切って住みやすさを守っているのが、用途地域という仕組みなのです。

用途地域が指定されるのは「市街化区域」のみ

用途地域を理解する上で、もう一つ知っておきたい重要なポイントがあります。それは、用途地域が指定されるのは原則として「市街化区域」だけだということです。

日本の都市の土地は、大きく以下の2つに分けられています。

• 市街化区域：
  すでに街として発展している、またはこれから積極的に発展させていくエリア（＝家やお店をどんどん建てていく場所）
• 市街化調整区域：
  自然や農地を守るため、建物を建てることを厳しく制限しているエリア

用途地域は、「街をどのように発展させるか」を決めるルールです。そのため、原則として家などの建物を建てられない「市街化調整区域」には、用途地域は指定されません。

つまり、用途地域が定められている土地を見つけた場合、そこは基本的には「何かしらの建物を建てて活用できる土地（市街化区域）」であると判断できます。

市街化調整区域の詳細についてはこちらの記事をご確認下さい。
市街化調整区域とは？土地が安い理由と3つのデメリット・家を建てる条件

用途地域は大きく「3つのグループ」に分かれる

用途地域は全部で「13種類」ありますが、すべてを丸暗記しようとする必要はありません。

まずは、街の目的に合わせて大きく分けられた「住居系」「商業系」「工業系」という3つのグループから理解すると、全体像がスッと頭に入ってきます。

住環境を最優先する「住居系」（8種類）

「人が暮らすこと」を一番の目的としたエリアです。全13種類のうち、半分以上の8種類がこのグループに含まれます。

• 特徴: 日当たりや風通しを確保するためのルールが厳しく、大きな工場や騒音の出るパチンコ店などは建てられません。
• メリット: 閑静な住宅街が形成されやすく、将来にわたって良好な住環境が守られやすいのが最大の魅力です。

お店やオフィスが集まる「商業系」（2種類）

「買い物やビジネスの利便性」を目的としたエリアです。駅前や、大きな幹線道路沿いなどが指定されます。

• 特徴: スーパー、飲食店、銀行、オフィスビルなどが集まり、活気があります。住宅やマンションを建てることも可能ですが、日当たりや建物の間隔に対する制限は緩く設定されています。
• メリット: 通勤や買い物が圧倒的に便利です。「静かさよりも、とにかく利便性を重視したい」という方に向いています。

工場や作業場が中心の「工業系」（3種類）

工場などの産業を優先することを目的としたエリアです。小さな町工場が集まる場所から、海沿いの大規模な工業地帯まで幅広く含まれます。

• 特徴: 地域の産業発展を目的としており、工場の操業が優先されるエリアです。そのため、トラックの通行量が多かったり、機械音が聞こえやすかったりする傾向があります。
• 注意点: マイホーム探しの際、13種類ある用途地域の中で「工業専用地域」だけは、原則として住宅を建てることが一切禁止されています。「土地が安いから」と安易に飛びつかないよう、特に注意が必要です。

用途地域（全13種類）の特徴と建てられる建物

ここからは、13種類の用途地域それぞれの特徴と、「どんな環境になりやすいか」を順番に解説します。ご自身がどんな街に住みたいかをイメージしながら読んでみてください。

第一種・第二種低層住居専用地域（閑静な住宅街）

建物の高さが厳しく制限されており（原則10mまたは12mまで）、2〜3階建ての戸建てを中心とした、見晴らしの良い閑静な住宅街です。

• 第一種低層住居専用地域
  13種類の中で最もルールが厳しいエリアです。店舗は「自宅兼お店（小規模）」しか建てられず、独立したコンビニ等も原則建てられません。買い物の利便性よりも、静かさと良好な住環境を極限まで守りたい人向けです。
• 第二種低層住居専用地域
  第一種の静かさをベースにしつつ、日用品の買い物ができるような小さな店舗（床面積150㎡まで）の建築が認められたエリアです。近くにコンビニや小さなスーパーができる可能性があります。

第一種・第二種中高層住居専用地域（マンション中心）

高さ制限が緩くなり、3階建て以上のマンションなどが建ち並ぶエリアです。

• 第一種中高層住居専用地域
  中高層マンションを中心に、病院や大学なども建てられます。スーパーなどの中規模な店舗（床面積500㎡まで）も建築可能なため、生活に必要な施設が揃いやすいのが特徴です。
• 第二種中高層住居専用地域
  第一種よりもさらに大きなお店（床面積1,500㎡まで）や、オフィスビルなども建てられるようになります。生活の利便性がグッと高まるエリアです。

第一種・第二種住居地域・準住居地域（店舗と住宅が混在）

住宅と、様々な店舗・施設が混在する、活気のあるエリアです。

• 第一種住居地域
  住環境を守りつつ、大規模な店舗（床面積3,000㎡まで）やホテル、スポーツ施設などが建てられます。大きな商業施設が近くにある便利な環境になりやすいです。
• 第二種住居地域
  第一種で建てられるものに加え、パチンコ店やカラオケボックスなども建てられるようになります。便利ですが、夜でも周囲が明るく、少し騒がしくなる可能性があります。
• 準住居地域
  主に大きな幹線道路沿いに指定されるエリアです。車庫やガソリンスタンド、ファミレスなど、自動車で利用しやすい施設と住宅が共存します。

田園住居地域（農業と調和した街）

2018年に新設された、最も新しい用途地域です。

• 田園住居地域
  住宅のすぐそばに農地が広がる、のどかな環境を守るエリアです。第一種低層住居専用地域と同じく建物の高さが制限されますが、農産物の直売所や、農業用トラクターの車庫などは建てることができます。

近隣商業地域・商業地域（日用品の買い物〜繁華街）

毎日の買い物から、休日のショッピングまでを支えるエリアです。住宅を建てることもできます。

• 近隣商業地域
  周辺の住民が日常の買い物をするためのエリアです。中規模〜大規模なスーパー、商店街などが中心になります。
• 商業地域
  駅前の繁華街やオフィス街など、街の中心部です。デパート、映画館、銀行などが集まります。利便性は最高ですが、日当たりや風通しの確保は難しく、騒音も想定しておく必要があります。

準工業地域・工業地域・工業専用地域（町工場〜大規模工場）

工場などの業務を優先するエリアですが、一部を除いて住宅も建てられます。

• 準工業地域
  環境悪化の恐れがない、比較的軽微な工場が建てられるエリアです。実は住宅や商業施設も建てやすいため、近年はマンションや大型ショッピングモールが多く建設されており、人気の居住エリアになっています。
• 工業地域
  どんな工場でも建てられるエリアです。住宅も建てられますが、学校や病院は建てられません。周囲に大型トラックが頻繁に出入りする可能性があります。
• 工業専用地域
  コンビナートなど、大規模な工場のための専用エリアです。13種類の中で唯一、住宅を建てること（住むこと）が一切禁止されています。

用途地域と一緒に確認すべき「3つの建築制限」

自分の理想にぴったりの用途地域を見つけて、「さあ、ここに大きな家を建てよう！」と思っても、実はまだ安心できません。

土地には、用途地域ごとに「建物の大きさや形」「使うべき建築資材」などを制限する細かなルールが設定されています。特に重要な3つの制限を確認しておきましょう。

1. 建ぺい率・容積率（家の大きさが決まる）

その土地に対して、「どれくらいの広さ・大きさの家を建てて良いか」を決めるパーセンテージです。物件情報の概要欄には必ず記載されています。

• 建ぺい率（けんぺいりつ）：
  敷地面積に対して、「建物を上から見たときの広さ（建築面積）」が占める割合のことです。たとえば100坪の土地で建ぺい率が50％なら、建物の広さは50坪までになります。残りの50％は庭や駐車場などの「空き地」にして、風通しや防災性を保ちます。
• 容積率（ようせきりつ）：
  敷地面積に対して、「すべての階の床面積の合計（延床面積）」が占める割合のことです。容積率が大きいほど、2階建て、3階建てと、階数を増やしてボリュームのある家を建てることができます。

2. 高さ・日照に関する制限（絶対高さ制限・斜線制限・日影規制）

周辺への日当たりや風通しを確保するために、「建物の高さや形」を直接的に制限するルールです。

• 絶対高さ制限：
  第一種・第二種低層住居専用地域などに定められる厳しいルールです。「建物の高さは10m（または12m）まで」と上限が決められており、原則として3階建て以上の高い建物は建てられません。
• 斜線制限（北側斜線制限など）：
  隣の家や道路の日当たり・風通しを遮らないようにするためのルールです。この制限を受けると、家の屋根を斜めにカットしたようなデザインにしなければならない場合があります。
• 日影規制（ひかげきせい）：
  「冬至の日（一年で最も影が長くなる日）」を基準に、隣の敷地に一定時間以上、建物の影を落としてはいけないというルールです。中高層の建物を建てる際、この規制をクリアするために建物の高さや配置を工夫する必要があります。

3. 火災から街を守る「防火」のルール

万が一火災が起きた際、周囲への延焼を防ぐためのルールです。指定されている地域によって建築資材のグレードが変わり、建築コストに大きく影響するため必ず確認しましょう。

• 防火地域：
  駅前や商業地域など、建物が密集しているエリアに指定される、最も規制が厳しい地域です。原則として、鉄筋コンクリート造などの「耐火建築物」にする必要があり、木造で建てる場合も極めて厳しい耐火基準が求められるため、建築コストが最も高くなります。
• 準防火地域：
  防火地域の周囲に広く指定される地域です。防火地域より規制は少し緩くなりますが、それでも外壁や窓（網入りガラスにするなど）、屋根などに一定の防火措置を施した「準耐火建築物」等にする必要があります。一般的な住宅街でもよく指定されており、通常の木造住宅より建築コストが割高になります。
• 22条区域（建築基準法第22条指定区域）：
  防火地域や準防火地域の外側に指定されることが多いエリアです。上記2つほど規制は厳しくありませんが、火の粉が飛んできても延焼しにくい（燃え広がりにくい）よう、屋根や外壁に「不燃材料」を使うことが義務付けられています。建築コストへの影響は比較的少ないものの、一般的な住宅地で広く適用されている基本的な規制です。

【ライフスタイル別】後悔しない用途地域の選び方

用途地域の種類やルールがわかってきたところで、「じゃあ、結局自分はどの地域を選べばいいの？」という疑問にお答えします。

土地探しで最も大切なのは、「自分たちがどんな暮らしをしたいか」と「用途地域の特徴」をマッチさせることです。代表的な2つのライフスタイル別に、おすすめの用途地域をご紹介します。

子育て世帯・静かに暮らしたい人におすすめの地域

「日当たりの良い庭で子どもを遊ばせたい」「車の交通量が少なく、夜は静かに眠れる環境がいい」という、住環境の良さを最優先する方には、以下の用途地域が向いています。

• 第一種低層住居専用地域
  【静かさ：★★★★★ 利便性：★☆☆☆☆】
  とにかく静かで日当たりの良い、理想的な住宅街です。高い建物がなく空が広く見えます。ただし、近くにコンビニやスーパーがないことが多いため、基本的には「車移動が前提」のライフスタイルになります。
• 第一種中高層住居専用地域・第一種住居地域
  【静かさ：★★★☆☆ 利便性：★★★☆☆】
  「静かさも大事だけど、車がなくても不便のない環境で生活したい」という、バランス重視の方に最適です。スーパーや病院、学校などが近くに揃いやすく、子育て世帯に非常に人気の高いエリアです。

利便性重視・共働き世帯におすすめの地域

「平日は帰りが遅いので、駅やスーパーが近い方がいい」「休日は歩いて買い物や外食に行きたい」という、タイムパフォーマスや利便性を優先する方には、以下の用途地域が向いています。

• 近隣商業地域・商業地域
  【静かさ：★☆☆☆☆ 利便性：★★★★★】
  駅周辺や商店街の近くなど、生活の利便性が非常に高いエリアです。マンションだけでなく、戸建てを建てることも可能です。ただし、建物が多く密集しているため日当たりが悪くなりやすく、夜間でも人通りが多かったり車の音が気になりやすかったりするため、家の防音性を高めるなどの工夫が必要になります。
• 準工業地域
  【静かさ：★★☆☆☆ 利便性：★★★★☆】
  「工場」という名前がついていますが、実は穴場の居住エリアです。大きな敷地が確保しやすいため、近年は大型ショッピングモールや大型マンションがたくさん建てられています。「道が広くて車が運転しやすく、週末のまとめ買いにも便利」と、共働き世帯からの人気が高まっています。
• 準住居地域
  【静かさ：★★☆☆☆ 利便性：★★★★☆】
  大きな幹線道路沿いに指定されることが多いため、「通勤は毎日マイカーを使う」「休日は家族でドライブがてら郊外の大型店に行く」という、車中心のライフスタイルの方に非常にマッチします。

用途地域を調べる3つの方法

「自分に合っている用途地域はわかったけれど、実際の土地がどの地域に当てはまるのかはどうやって調べればいいの？」という方に向けて、簡単に調べられる3つの方法を、よく使う順番にご紹介します。

1. 不動産ポータルサイトの「物件概要」欄を見る

土地や家を探す際、最も簡単で確実なのがこの方法です。

SUUMO（スーモ）やHOME’S（ホームズ）などの不動産情報サイトを見ている場合、わざわざ別のサイトで調べる必要はありません。

物件の紹介ページを一番下までスクロールすると、必ず「物件概要」という表があります。その中に「用途地域」という項目があり、「第一種低層住居専用地域」などの記載とあわせて、「建ぺい率 / 容積率」もセットで書かれています。ポータルサイトを見る際は、価格や面積だけでなく、この項目も必ずチェックする癖をつけましょう。

2. 各自治体のWebサイト（都市計画図）で検索する

「ポータルサイトに載っていない土地を調べたい」「検討中の物件の周辺一帯が、どんな用途地域になっているのか広く確認したい」という場合は、インターネットでの検索が便利です。

スマートフォンやパソコンから、「〇〇市（市区町村名） 用途地域」や「〇〇市 都市計画図」と検索してみてください。

ほとんどの自治体が、用途地域ごとに色分けされたWebマップを公開しています。住所を入力するだけで、その場所が何色（＝どの用途地域）に指定されているかをひと目で確認することができます。

3. 役所の「都市計画課」窓口で直接確認する

購入したい土地が具体的に決まっていて、最終的な確認をしたい場合は、役所の窓口に行くのが最も確実です。

市役所や区役所の「都市計画課」（※自治体によって「まちづくり推進課」など名称が異なります）に行き、備え付けの都市計画図を見せてもらいましょう。

用途地域の境界線ギリギリにある土地で判断が難しい場合や、その自治体独自の建築ルール（条例）がないかなど、Webだけではわからない細かな疑問を直接担当者に質問できるのが大きなメリットです。

まとめ：用途地域を知れば、理想の住環境が手に入る

最後までお読みいただき、ありがとうございます。

少し難しく感じる「用途地域」ですが、この記事でお伝えしたポイントをおさらいしておきましょう。

• 用途地域は、住みよい街をつくるための「建物のルール」である
• 大きく「住居系」「商業系」「工業系」の3グループ（全13種類）に分かれる
• 用途地域だけでなく「建ぺい率・容積率・高さ制限・防火のルール」もセットで確認する
• 「静かさ」と「利便性」、自分のライフスタイルにあわせて選ぶことが大切

用途地域は、単なる法律の縛りではなく、「あなたがこれから何十年と暮らす街の未来」を約束してくれるものです。

「静かに暮らしたいのに騒々しい街だった」「便利なはずが、日当たりが悪くて後悔した」といった失敗を防ぐためにも、ぜひ用途地域の知識を武器にして、理想のマイホームづくりを成功させてください。

用途地域を問わず、基本、購入を避けるべき土地の特徴についてはコチラ。
【プロが警告】絶対に買ってはいけない土地の条件12選！後悔しない見極め方を徹底解説

執筆者：松村保誠
宅建士・1級FP技能士・マンション管理士
宅建士3200名超を指導、不動産関連著書9冊