執筆者:松村保誠(宅建士・1級FP技能士・マンション管理士)

不動産の売買契約当日は、不動産会社の担当者がすべての進行を仕切ってくれます。そのため、売主としては「当日の流れはよくわからないけれど、言われた通りにしていれば大丈夫」と感じている方も多いのではないでしょうか。

実際、当日の段取りそのものは担当者に任せてしまって問題ありません。しかし、契約書の中身を確認する責任は、売主自身にあります。

署名・捺印をした瞬間から、契約書に書かれた内容はすべて法的効力を持ちます。「担当者が読み上げてくれたから大丈夫」「不動産会社が作った書類だから正しいはず」という姿勢でいると、自分が求めていたはずの特約が抜けていたり、合意した条件と異なる内容になっていたりしても、その場では気づけないまま署名してしまうことになりかねません。

この記事では、売買契約当日の流れと持参するものを確認しながら、売主として自分の目で確かめておくべきポイントを中心に解説します。

決済・引き渡し日の詳細についてはコチラ。
不動産売却の決済・引き渡し｜当日の流れと事前準備を徹底解説

売買契約当日のタイムライン

売買契約当日は、おおむね以下の流れで進みます。会場は不動産会社の事務所であることが多く、売主・買主・不動産会社の担当者（宅地建物取引士を含む）が一堂に集まります。

① 集合・本人確認

まず持参した本人確認書類をもとに、本人確認が行われます。売主・買主双方の確認が終わったら、手続きが始まります。

② 重要事項説明

宅地建物取引士から買主に対して、重要事項説明書の内容の説明が行われます。法律上は買主向けの手続きですが、売主も同席するケースがほとんどです。重要事項説明書には物件の現況や権利関係など売主に関わる記載も多く含まれますので、売主としても内容に目を通しておくことが大切です（詳しくは第3章で解説します）。

③ 売買契約書の読み合わせ・署名捺印

重要事項説明が終わると、売買契約書の読み合わせに移ります。担当者が契約書の内容を順番に説明していき、内容に問題がなければ売主・買主それぞれが署名・捺印します。このタイミングで確認すべき点については、第4章で詳しく解説します。

④ 手付金の授受

署名・捺印が完了したら、買主から売主へ手付金が支払われます。現金で授受するケースと、その場での振込となるケースがあります。受け取ったら金額を必ず確認してください。

⑤ 解散

以上で当日の手続きは終了です。残代金の決済・物件の引渡しは、別日に行われるのが通常です。

持ち回り契約について

売主・買主の都合がどうしても合わない場合などに、双方が別々のタイミングで署名・捺印する「持ち回り契約」という方法が取られることもあります。この場合は担当者が書類を持ち回る形になるため、売主・買主が顔を合わせることはありません。ただし、確認すべき内容は対面の契約とまったく同じです。「担当者に任せきり」になりやすい分、特約の記載内容などは自分でしっかり確認するよう意識しておきましょう。

持参するもの一覧

売買契約当日に持参するものは、不動産会社から事前にリストで案内してくれるのが通常です。ただし、担当者によっては案内が遅かったり、漏れがあったりすることもゼロではありませんので、ここで一通り確認しておきましょう。

① 印鑑

契約書への捺印に使用します。法律上は認印でも契約は有効ですが、実務上は実印を求められるケースもあります。電子契約を採用している不動産会社の場合は捺印自体が不要なこともあります。いずれも担当者から事前に指示がありますので確認しておきましょう。なお、シャチハタは不可です。

② 印鑑証明書

不動産会社によっては契約時に印鑑証明書の持参を求めるケースもあります。事前に担当者に確認しておきましょう。

③ 本人確認書類

運転免許証やマイナンバーカードなど、顔写真付きの公的身分証明書を持参してください。

④ 収入印紙代

売買契約書に貼付する収入印紙の代金です。収入印紙は不動産会社が準備するのが一般的で、当日にその実費を精算することとなるため、その代金を用意します。

⑤ 振込先口座のメモ

手付金を振込で受け取る場合に必要です。通帳のコピーでも構いません。

⑥ その他（マンションの場合）

マンションを売却する場合、管理規約や使用細則、管理費・修繕積立金の額がわかる書類などを求められることがあります。手元にある場合は持参しておきましょう。

重要事項説明書、売主も内容を確認すべき理由

売買契約当日は、契約書の締結に先立って、宅地建物取引士から買主に対して重要事項説明が行われます。法律上は買主に対して行われる手続きですが、売主も同席することがほとんどです。

この重要事項説明書には、物件の権利関係や法令上の制限、設備の状態、境界の確定状況など、物件に関するさまざまな情報が記載されています。売主としては「自分には関係ない」と思いがちですが、実はそうではありません。

重要事項説明書に記載される情報の多くは、もともと売主が不動産会社に伝えた内容や、売主しか知り得ない情報をもとに作成されています。そのため、事実と異なる記載や、伝えたはずの内容が正しく反映されていないミスに気づけるのは、売主だからこそということが少なくありません。

たとえば以下のような点は、売主の目で確認しておく価値があります。

• 物件の現況（築年数、構造、面積など）に誤りがないか
• 設備の状態や付帯設備の記載内容が実態と合っているか
• 境界や接道の状況が正しく記載されているか
• 告知事項（雨漏りの履歴、近隣トラブルなど）が適切に記載されているか

担当者が丁寧に作成していたとしても、人が作るものである以上、ミスや漏れはゼロではありません。内容におかしいと感じる点があれば、その場で遠慮なく指摘してください。買主が署名・捺印する前に修正できるのであれば、それが双方にとって最善です。

重要事項説明書は事前に受け取れる場合もありますので、可能であれば当日までに目を通しておくと、当日の確認がよりスムーズになります。

売買契約書、売主が必ず確認すべき条項

売買契約当日、担当者が契約書の内容を順番に読み上げてくれます。しかし、読み上げを聞いているだけでは、細かい文言まで確認することはできません。契約書に署名・捺印した以上、「聞いていなかった」「気づかなかった」は通用しませんので、自分の目でしっかりと確認することが大切です。

売主として特に確認しておきたい点は以下の通りです。

① 特約の記載内容

事前に担当者と合意した特約が、正しく盛り込まれているかを確認してください。中でも重要なのが、契約不適合責任に関する特約です。「契約不適合責任を負わない」「責任期間を引渡しから○ヶ月に限定する」といった内容を求めていた場合、その通りに記載されているかを必ず確認しましょう。口頭で合意していても、契約書に記載がなければ法的には存在しないも同然です。

なお、契約不適合責任については別記事で詳しく解説しています。

② 売買代金と支払い条件

売買代金の総額、手付金の金額、残代金の金額が合意通りであるかを確認してください。

③ 引渡し日・残代金決済日

合意した日付が正しく記載されているかを確認してください。

④ 付帯設備・物件の引渡し条件

どの設備を残してどの設備を撤去するか、合意した内容と一致しているかを確認してください。

なお、契約書は当日初めて見るのではなく、**事前にドラフトを受け取って読んでおくことが理想です。**疑問点や修正を求めたい箇所は、当日ではなく事前に解消しておく方がスムーズです。担当者に依頼すれば、事前に契約書のドラフトを共有してもらえることがほとんどです。

付帯設備表・物件状況等報告書の詳細についてはコチラ。
付帯設備表・物件状況等報告書の書き方と注意点｜免責特約があっても油断禁物な理由

当日その場でトラブルにならないために

売買契約当日をスムーズに、そして後悔なく終えるために、いくつか心がけておきたいことがあります。

事前に契約書のドラフトを確認しておく

第4章でも触れましたが、契約書は当日初めて見るのではなく、事前にドラフトを受け取って読んでおくことが理想です。担当者に依頼すれば、事前に共有してもらえることがほとんどです。疑問点や修正を求めたい箇所は、当日ではなく事前に解消しておきましょう。当日その場で「やっぱりこの条件は変えてほしい」となると、買主も同席している手前、交渉が難しくなります。

署名・捺印したら後戻りはできない

売買契約書に署名・捺印した時点で、契約は法的に成立します。その後に「やっぱり売りたくない」となった場合、手付金を返還するだけでは済まず、手付金の倍額を買主に支払って契約を解除する（手付倍返し）か、場合によっては違約金が発生することもあります。署名・捺印は、それだけ重い行為だという認識を持っておきましょう。

不明点はその場で必ず確認する

契約書の読み合わせ中に理解できない箇所があれば、その場で遠慮なく質問してください。「場の空気を乱したくない」「今さら聞きづらい」と感じる必要はまったくありません。内容を十分に理解した上で署名・捺印することが、売主としての権利であり責任でもあります。

まとめ

売買契約当日の進行は、不動産会社の担当者が仕切ってくれます。持参するものも事前に案内してくれるのが通常ですので、当日の段取りそのものはそれほど心配する必要はありません。

ただし、この記事を通じてお伝えしたかったのは、契約書の内容を確認する責任は売主自身にあるということです。

重要事項説明書については、法律上は買主向けの手続きですが、物件に関する事実の誤りや漏れに気づけるのは売主だからこそです。担当者任せにせず、自分の目で内容を確認する姿勢を持ってください。

売買契約書については、事前に求めた特約——特に契約不適合責任に関する内容——が正しく盛り込まれているかを必ず確認してください。口頭で合意していても、契約書に記載がなければ法的には意味を持ちません。

担当者を信頼することは大切ですが、内容の確認まで丸投げするのは禁物です。署名・捺印をする前に、自分が納得できる状態になっているかどうかを必ず確認するようにしてください。

執筆者：松村保誠
宅建士・1級FP技能士・マンション管理士
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