執筆者:松村保誠(宅建士・1級FP技能士・マンション管理士)

マイホームの売却を検討しているとき、多くの方が一度は「税金はいくらかかるんだろう」と不安になります。

実は、マイホームの売却には「3,000万円特別控除」という特例が用意されています。これは、売却で得た利益から最大3,000万円を差し引いて税金を計算できる、非常に強力な制度です。利益が3,000万円以下であれば税金が一切かかりません。

マイホームの売却で利益が3,000万円を超えるケースはそれほど多くないため、この特例を正しく使えば、ほとんどの方の税金はゼロになります。

ただし、制度を正しく使うためには2つのハードルを越える必要があります。

ひとつは「使える人・使えない人の要件」の確認。もうひとつが、税金計算の土台となる「取得費」の正しい把握です。

取得費とは、かんたんに言えば「そのマイホームを手に入れるためにかかったお金の合計」のことですが、ここで多くの方がつまずきます。「何十年も前に買ったから書類が見当たらない」「リフォーム代は含められるの？」——こうした判断に迷うポイントが多く、間違えると本来払わなくていい税金を払うことになりかねません。

この記事では、次の3点を中心に解説します。

① 自分はこの制度を使えるのか？（適用要件）
② 取得費の正しい考え方（迷いやすいケースも網羅）
③ 申告までに何をすればいいか？（手続きの流れ）

なお、「そもそも不動産売却の税金がどう計算されるか」という基本的な仕組みについては、別記事「不動産を売ったら税金はいくら？譲渡所得税の仕組みと計算方法を徹底解説」で詳しく説明しています。本記事では計算の基礎部分は最小限にとどめ、3,000万円特別控除を正しく・もれなく使いこなすことに絞って解説していきます。

3,000万円特別控除とは？

譲渡所得税の計算式

不動産を売却して利益が出ると、その利益（＝譲渡所得）に対して税金がかかります。計算式はシンプルで、次の通りです。

譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費 ＋ 譲渡費用）

この「譲渡所得」に約20%（所有期間が5年以下の場合は約39%）の税率をかけたものが納税額になります。

計算の仕組みについて詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

不動産を売ったら税金はいくら？譲渡所得税の仕組みと計算方法を徹底解説

特別控除とは何か？

税金を減らす方法には大きく2種類あります。「所得控除」と「税額控除」です。

3,000万円特別控除は、このどちらでもなく、課税の対象となる譲渡所得そのものを減らす控除です。つまり、

課税譲渡所得 ＝ 譲渡所得 － 特別控除額（最大3,000万円）

という形で、税金の計算に入る前の数字を直接圧縮できる、非常に効果の大きい特例です。

なぜ「最強」なのか？

この特例が強力と言われる理由は、控除額の大きさだけではありません。利益が出ていなければ使わなくていい（強制適用ではない）、所有期間の長短を問わない（買ってすぐ売っても使える）、要件さえ満たせば誰でも・何度でも（3年に1度）使える点が大きな特徴です。

ポイントをまとめると、次の通りです。

項目	内容
控除の上限額	3,000万円
所有期間の条件	なし（短期・長期どちらでも可）
適用できる頻度	3年に1度
適用の方法	確定申告が必要（自動適用されない）

使える人・使えない人【適用要件チェックリスト】

この特例が使えるかどうかは、次の4つの要件をすべて満たしているかどうかで決まります。順番に確認していきましょう。

要件①：売ったのが「マイホーム」であること

現在自分が住んでいる家（居住用財産）の売却であることが大前提です。ただし、次のケースも対象になります。

• 以前住んでいたマイホームを売る場合：住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すれば対象になります
• マイホームを取り壊して売る場合：取り壊しから1年以内に売買契約を結び、かつ住まなくなってから3年以内であれば対象になります
• 単身赴任中の場合：本人が赴任先に住んでいても、家族が引き続き住んでいれば対象になります

一方、次のケースは対象外です。

• 投資用・賃貸用として使っていた物件
• 別荘・セカンドハウス（趣味や娯楽のための物件）
• 相続した物件（※別の特例の対象になる場合があります）

要件②：売った相手が身内でないこと

売却相手が次に該当する場合は、この特例を使えません。

• 配偶者・直系血族（親・子・祖父母・孫など）
• 生計を一にする親族
• 売主が支配している会社（同族会社など）

要件③：過去2年間にこの特例を使っていないこと

3,000万円特別控除は、売却した年の前年・前々年にこの特例を使っていないことが条件です。つまり、実質的に3年に1度しか使えません。

過去に使ったかどうか不明な場合は、当時の確定申告書を確認してみてください。

要件④：他の特例と重複して使っていないこと

同じ物件の売却について、次の特例と重複して使うことはできません。

• マイホームの買換え特例
• マイホームの交換特例

なお、軽減税率の特例（所有期間10年超の場合に税率が下がる特例）とは併用できます。こちらは第6章で詳しく解説します。

要件の確認まとめ

以下のチェックリストで、ご自身の状況を確認してみてください。

チェック	確認項目
☐	売却する物件はマイホーム（居住用）である
☐	住まなくなった場合は3年以内の売却である
☐	売却相手は身内ではない
☐	前年・前々年にこの特例を使っていない
☐	買換え特例・交換特例は使っていない

すべてにチェックがつけば、この特例を使える可能性が高いです。

実際にいくら得するの？【節税シミュレーション】

特例の効果を実感していただくために、利益の額別に3つのケースでシミュレーションしてみます。

なお、ここでは所有期間が5年超（長期譲渡所得）の税率約20%（所得税15%＋住民税5%）を使って計算しています。

ケース①：利益が500万円の場合

	特例なし	特例あり
譲渡所得	500万円	500万円
控除額	０円	500万円
課税対象額	500万円	０円
納税額	約100万円	０円

約100万円の節税

ケース②：利益が2,000万円の場合

	特例なし	特例あり
譲渡所得	2,000万円	2,000万円
控除額	０円	2,000万円
課税対象額	2,000万円	０円
納税額	約400万円	０円

約400万円の節税

ケース③：利益が4,000万円の場合（控除上限を超えるケース）

	特例なし	特例あり
譲渡所得	4,000万円	4,000万円
控除額	０円	3,000万円
課税対象額	4,000万円	1,000万円
納税額	約800万円	約200万円

約600万円の節税

控除上限の3,000万円を超える利益が出た場合でも、超えた分にだけ課税されるため、特例を使う意味は十分あります。

シミュレーションのまとめ

利益の額	特例なしの納税額	特例ありの納税額	節税額
500万円	約100万円	０円	約100万円
2,000万円	約400万円	０円	約400万円
4,000万円	約800万円	約200万円	約600万円

ここまで読んで、「ぜひ使いたい」と思っていただけたでしょうか。ただし、シミュレーションに使った「利益（譲渡所得）」の計算は、取得費をいくらで計算するかによって大きく変わります。

取得費を正しく把握できていないと、利益が実際より大きく計算されてしまい、払わなくていい税金を払うことになりかねません。

次の第4章が、この記事の核心です。

最大の壁「取得費」の正しい考え方

第3章のシミュレーションで使った「利益（譲渡所得）」は、次の計算式で求めます。

譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費 ＋ 譲渡費用）

この計算式の中で、取得費をいくらで計算するかが、納税額に最も大きな影響を与えます。取得費が大きければ利益は小さくなり、税金も少なくなります。逆に取得費を小さく見積もりすぎると、本来払わなくていい税金を払うことになります。

この章では、取得費の正しい考え方を丁寧に解説していきます。

4-1. 取得費とは何か？

取得費とは、そのマイホームを取得するためにかかった費用の合計です。「購入代金だけ」と思われがちですが、実際にはさまざまな費用が含まれます。

取得費に含まれるもの・含まれないもの

費用の種類	取得費に含まれる？
購入代金（土地＋建物）	含まれる
購入時の仲介手数料	含まれる
購入時の登記費用（登録免許税・司法書士報酬）	含まれる
購入時の不動産取得税	含まれる
購入時のローン事務手数料	含まれる
固定資産税の精算金（購入時に売主へ支払った分）	含まれる
建築費用（注文住宅の場合）	含まれる
引越費用	含まれない
住宅ローンの利息	含まれない
火災保険料	含まれない
固定資産税・都市計画税（毎年の支払い分）	含まれない

4-2. 建物は「減価償却後」で計算する

取得費の計算で最も見落とされやすいのが、建物の減価償却です。

土地は時間が経っても価値が変わりませんが、建物は年月とともに劣化します。税法上はこの劣化分を「減価償却費」として取得費から差し引かなければなりません。つまり、長く住んでいるほど建物の取得費は小さくなります。

計算式は次の通りです。

建物の取得費 ＝ 購入時の建物価格 － 減価償却費の累計

減価償却費（累計） ＝ 購入時の建物価格 × 0.9 × 償却率 × 経過年数

償却率は建物の構造によって異なります。

構造	耐用年数	償却率
木造	22年	0.046
軽量鉄骨造（骨格材3mm以下）	19年	0.053
軽量鉄骨造（骨格材3mm超4mm以下）	27年	0.038
重量鉄骨造	34年	0.030
RC（鉄筋コンクリート）造	47年	0.022

具体例で確認してみましょう

木造・建物購入価格2,000万円・20年居住の場合

減価償却費（累計） ＝ 2,000万円 × 0.9 × 0.046 × 20年 ＝ 1,656万円

建物の取得費 ＝ 2,000万円 － 1,656万円 ＝ 344万円

購入時は2,000万円だった建物が、税務上は344万円として扱われます。この差額1,656万円を見落とすと、その分だけ利益が大きく計算され、余計な税金を払うことになります。

なお、計算の結果が購入価格の5%を下回る場合は、5%が下限となります（建物がゼロ円にはなりません）。

4-3.「購入時の書類がない！」ときの対処法

「何十年も前に買ったから、売買契約書が見当たらない」というケースはよくあります。この場合、概算取得費（売却価格の5%）を使って計算することが認められています。

概算取得費 ＝ 売却価格 × 5%

たとえば3,000万円で売却した場合、概算取得費は150万円となります。

概算取得費を使うと損をする場合がほとんど

概算取得費はあくまで「書類がない場合の最終手段」です。実際の取得費が売却価格の5%を上回る場合（ほとんどのケースがそうです）、概算取得費を使うと利益が実際より大きく計算されてしまいます。

	実際の取得費を使う場合	概算取得費を使う場合
売却価格	3,000万円	3,000万円
取得費	2,500万円	150万円（5%）
譲渡所得	500万円	2,850万円

3,000万円特別控除を使えばどちらも税金はゼロになりますが、控除額を超えるような大きな利益が出るケースでは、取得費の差が納税額に直結します。

書類が見つからないときはまずここを探す

概算取得費を使う前に、次の書類を探してみてください。当時の取得費を証明できれば、実際の取得費で計算できます。

探すべき書類	どこにある？
不動産売買契約書	自宅の書類保管場所
重要事項説明書	自宅の書類保管場所
登記簿謄本（当時の）	法務局で取得可能
住宅ローンの金銭消費貸借契約書	自宅の書類保管場所
当時の通帳・振込記録	銀行に問い合わせると古い記録を取得できる場合あり
固定資産税の課税明細書	毎年届く書類・市区町村でも取得可能

4-4. 取得費に含めるか迷いやすいもの【ケース別判断表】

購入代金以外にも、取得費に含められる費用はたくさんあります。一方で「含められそうで含められない」費用もあります。判断に迷いやすい項目をまとめました。

費用の種類	含められる？	補足
購入時の仲介手数料	〇	含められる
購入時の登記費用	〇	登録免許税・司法書士報酬とも含められる
購入時の不動産取得税	〇	含められる
購入時のローン事務手数料	〇	含められる
固定資産税の精算金（購入時）	〇	購入時に売主へ支払った精算金は含められる
リフォーム・増改築費用	△	資産価値を高めるもの（増築・設備交換など）は○。壁紙の張替えなど維持管理のための修繕は✕
引越費用	×	含められない
住宅ローンの利息	×	含められない
住宅ローンの繰上返済手数料	×	含められない
火災保険料	×	含められない

迷ったときは領収書を捨てずに保管しておき、確定申告の際に税務署や税理士に確認するのがもっとも確実です。

譲渡費用（売却時仲介手数料・解体費用・測量費用など）については、取得費とは別に売却価格から差し引ける費用ですが、取得費と同様に控除できますので、こちらも領収書は必ず保管しておいてください。

4-5. 譲渡費用とは？【売却のためにかかった費用も控除できる】

取得費とは別に、売却するために直接かかった費用も売却価格から差し引くことができます。これを「譲渡費用」といいます。

譲渡費用に該当する主な費用は次の通りです。

費用の種類	補足
売却時の仲介手数料	不動産会社に支払う手数料
売却のための測量費用	境界確定のための測量など
売却のための建物解体費用	土地として売却するために取り壊した場合
売却のための建物クリーニング費用	売却目的であることが明確な場合
売買契約書の印紙税	売却時の契約書に貼付したもの

「売却するために直接かかった費用かどうか」が判断の基準です。迷った場合は領収書を保管しておき、確定申告の際に確認するようにしてください。

取得費・譲渡費用の判断フローチャート

その費用はいつかかりましたか？
　　│
　　├─【購入時・所有期間中】
　　│　　│
　　│　　├─ マイホームの取得に直接かかった費用ですか？
　　│　　│　　│
　　│　　│　　├─ Yes → 取得費に含められる
　　│　　│　　│　　　　（購入代金・仲介手数料・登記費用など）
　　│　　│　　│
　　│　　│　　└─ No → 控除できない
　　│　　│　　　　　　（引越費用・ローン利息・火災保険料など）
　　│　　│
　　│　　└─ リフォーム・増改築費用は？
　　│　　　　　│
　　│　　　　　├─ 資産価値を高めるもの → 取得費に含められる
　　│　　　　　└─ 維持管理のための修繕 → 控除できない
　　│
　　└─【売却時】
　　　　　│
　　　　　└─ 売却するために直接かかった費用ですか？
　　　　　　　　│
　　　　　　　　├─ Yes → 譲渡費用として控除できる
　　　　　　　　│　　　　（仲介手数料・解体費用・測量費用など）
　　　　　　　　│
　　　　　　　　└─ No → 控除できない

取得費の考え方、いかがでしたでしょうか。複雑に感じる部分もあるかもしれませんが、「購入時にかかったお金は基本的に含められる」「建物は年数分だけ目減りする」「書類がなければ5%ルールが使えるが、まず書類を探す」という3点を押さえておけば、大きな間違いは防げます。

必要な書類と確定申告の手順

なぜ確定申告が必要なのか？

3,000万円特別控除は、**自動的に適用される制度ではありません。**確定申告をして初めて適用されます。

また、特例を使った結果として納税額がゼロになる場合でも、申告自体は必ず必要です。「税金がかからないから申告しなくていい」は誤りですのでご注意ください。

確定申告の期限

売却した年の翌年2月16日〜3月15日が申告期間です。

たとえば2026年中にマイホームを売却した場合、2027年2月16日〜3月15日に申告します。

用意すべき書類一覧

売却に関する書類

• 売買契約書（売却時）
• 売却時の仲介手数料の領収書
• その他譲渡費用の領収書

取得に関する書類

• 売買契約書（購入時）
• 購入時の仲介手数料・登記費用などの領収書
• リフォーム費用の領収書（取得費に含める場合）

申告に必要な書類

書類	入手先
譲渡所得の内訳書	国税庁のウェブサイトからダウンロード
登記事項証明書（売却物件）	法務局で取得（オンライン申請も可）
住民票の除票（売却物件に住んでいたことの証明）	市区町村窓口で取得

確定申告の手順

① 譲渡所得の計算をする

売却価格から取得費・譲渡費用を差し引いて譲渡所得を計算します。第4章を参考に、取得費の漏れがないか確認しましょう。

② 申告書・内訳書を作成する

国税庁の「確定申告書等作成コーナー」を使うと、画面の案内に沿って入力するだけで申告書が作成できます。e-Taxを使えばそのままオンラインで提出できます。

国税庁「確定申告書等作成コーナー」 https://www.keisan.nta.go.jp/

③ 申告書を提出する

提出方法は3つあります。

提出方法	特徴
e-Tax（オンライン）	自宅から提出可能。マイナンバーカードが必要
税務署へ持参	担当者に確認しながら提出できる
税務署へ郵送	期限内に消印があればOK

申告に不安がある場合は

確定申告の時期（2月〜3月）には、全国の税務署で無料の確定申告相談会が開催されています。書類を持参すれば担当者に直接確認しながら申告書を作成できますので、不安な方はぜひ活用してください。

また、取得費の計算や特例の適用判断に迷う場合は、税理士への相談も選択肢のひとつです。不動産売却に詳しい税理士であれば、取得費の漏れがないかチェックしてもらうことができます。

組み合わせ注意！他の特例との関係

3,000万円特別控除は単独でも非常に強力な特例ですが、他の特例と組み合わせる際にはいくつか注意が必要です。

住宅ローン控除とは併用できない

マイホームを売却して新しい家を購入した場合、新居について住宅ローン控除を使いたいと考える方も多いと思います。しかしこの2つは併用できません。

具体的には、3,000万円特別控除を使った年とその前後2年間（合計5年間）は、新居の住宅ローン控除が使えません。

売却年	前々年	前年	売却年	翌年	翌々年
住宅ローン控除	×	×	×	×	×

買い替えを検討している方は、3,000万円特別控除を利用するのと住宅ローン控除のどちらが有利かを事前にシミュレーションすることをおすすめします。売却益が小さい場合は、住宅ローン控除を選んだ方が得になるケースもあります。

軽減税率の特例とは併用できる

所有期間が10年を超えるマイホームを売却した場合、譲渡所得に対する税率が通常より低くなる「軽減税率の特例」を使うことができます。

	通常の税率	軽減税率
譲渡所得6,000万円以下の部分	約20%	約14%
譲渡所得6,000万円超の部分	約20%	約20%

この特例は3,000万円特別控除と**併用できます。**10年超所有のマイホームを売却する場合は、両方の特例をセットで使うことができます。

買換え特例とは選択適用

マイホームを売却して新しいマイホームに買い換える場合に使える「買換え特例」は、3,000万円特別控除との併用はできません。どちらかを選択して使うことになります。

買換え特例は売却益への課税を将来に繰り延べる制度であり、税金がなくなるわけではありません。売却益が大きい場合でも、多くのケースでは3,000万円特別控除を選んだ方が有利です。

ただし個別の事情によって異なりますので、迷う場合は税理士に相談することをおすすめします。

まとめ

ここまで、3,000万円特別控除について詳しく解説してきました。最後に記事全体の要点を整理します。

この記事のポイント

① 3,000万円特別控除は、マイホーム売却者にとって最強の特例

売却益が3,000万円以下であれば税金が一切かかりません。所有期間の長短を問わず使えて、要件さえ満たせば誰でも利用できます。

② 使える人・使えない人の要件を必ず確認する

マイホームであること、売却相手が身内でないこと、過去2年間に同じ特例を使っていないことの3点が主な要件です。住まなくなってから売却する場合は、3年以内という期限があります。

③ 取得費の計算が納税額を大きく左右する

取得費は購入代金だけでなく、仲介手数料・登記費用・リフォーム費用なども含まれます。また建物は減価償却によって税務上の価値が目減りします。購入時の書類は必ず探しましょう。

④ 書類がなければ概算取得費（5%）が使えるが、損をする可能性が高い

概算取得費はあくまで最終手段です。通帳・契約書・登記簿など、当時の取得費を証明できる書類をまず探すことが大切です。

⑤ 確定申告は必須・納税額がゼロでも申告が必要

3,000万円特別控除は自動適用されません。売却した翌年の2月16日〜3月15日までに確定申告を行ってください。

最終確認チェックリスト

申告前に、以下の項目をもう一度確認しておきましょう。

特例の適用要件

• ☐ 売却した物件はマイホーム（居住用）である
• ☐ 住まなくなった場合は3年以内の売却である
• ☐ 売却相手は身内ではない
• ☐ 前年・前々年にこの特例を使っていない
• ☐ 買換え特例・交換特例は使っていない

取得費の確認

• ☐ 購入時の売買契約書を確認した
• ☐ 仲介手数料・登記費用など購入時の諸費用を取得費に加えた
• ☐ 建物の減価償却費を計算して取得費から差し引いた
• ☐ リフォーム費用のうち資産価値を高めるものを取得費に加えた

申告の準備

• ☐ 売却・取得に関する書類をそろえた
• ☐ 登記事項証明書・住民票の除票を取得した
• ☐ 譲渡所得の内訳書を作成した
• ☐ 新居で住宅ローン控除を使う予定がある場合、3,000万円特別控除を利用するのとどちらが有利かを検討した

不動産の売却は、多くの方にとって一生に何度もない大きな取引です。3,000万円特別控除を正しく使いこなすことで、手元に残るお金は大きく変わります。少しでも不安な点があれば、税務署の無料相談や税理士への相談を活用してください。

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家を売って損をしたら税金が戻ってくる？「損益通算」と「繰越控除」をわかりやすく解説

執筆者：松村保誠
宅建士・1級FP技能士・マンション管理士
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